우리가 흔히 상가나 오피스텔 투자를 할 경우 투자상담사로부터 제시받는 투자수익률은 단순하다. (월임대료*12)/(분양가-보증금)
으로 계산하면 연간 명목투자수익률이 나온다.
예를 들어 상가 임대료가 1억(보증금)/300(임대료)이며 분양가가 5억이라고 하면 (300*12)/(5억-1억)으로 3,600/4억 즉, 9%의 명목
수익률을 구하게 된다. 은행대출을 끼고 상가를 사더라도 크게 어렵지 않다. 대출을 1억을 받았다면 1억에 대한 이자부분을 매월 임
대료에서 제하여 다시 계산하면 되기 때문이다. 여기까지는 너무나 쉽고 투자자도 이해하기 편하다. 은행이율이 낮을 때에는 현금보
유액이 충분하더라도 대출을 받아 부동산을 사게 되면 실질수익률이 증가하게 된다는 것쯤은 누구나 아는 투자상식이다.
이제, 위의 수익률계산식과 다른 전문적인 접근방법으로 들어가 보도록 하자. 부동산이론에서 투자수익률을 구하는 방법은 여러가
지가 있다. 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 회수기간법 등이 있다.
1. NPV 공식
2. IRR 공식
그러면 아래의 예를 통해 상가투자를 했을 경우의 NPV와 IRR을 직접 구해보도록 하자.
A씨는 상가투자를 위해 3억5천만원을 사용했다. 월 200만원의 임대료가 들어오며, 2년마다 임대료가 50만원씩 인상되는 것으로 상
정해 보았다. (단위 : 만원)
이 예에서 A씨가 10년간 이 상가를 통해 벌어들일 임대수익은 38,400만원이다. 투자자금을 산출되는 현금흐름의 현재가치로부터
차감하는 것을 순현가법(NPV)이라 하는데 10년째가 되어서도 투자금 3억5천만원에 대한 회수가 전부 되지 못한 것을 볼 수 있다.
내부수익률 역시 보증금(5천만원)을 상정한 첫해의 명목투자수익률(8.00%)와 비교하면 크게 떨어진다. 이와 같은 현상은 왜 생기
게 되었을까? 또 하나의 예를 들어보겠다.
이번에는 향후 5년간의 임대수익을 구해보는데, 가로배열수식을 사용해 보았다. B씨는 5억짜리 상가를 샀는데, 월 400만원의 임
대료를 받는다.
위의 예도 그렇고 아래의 표를 보더라도 내부수익률이 뭔가 잘못된 것이 아닌가 하는 생각이 들 것이다. 물론 잘못되었다. 위의
두 계산식에서 초기 투자금인 35,000만원과 50,000만원은 모두 순수한 투자비로 계산이 되었기 때문이다. 부동산 투자는 임대수
익을 제하고 나서 부동산 자체로서의 가치가 남아 있다. 따라서 위의 두 표를 다음과 같이 짜야 한다. 엑셀을 이용하면 쉽다.
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순현가법과 내부수익률법이라는 것이 본래 기업가치 평가법에서 유래한 측면이 크기 때문에 많은 전문가들이 계산착오를 일으
키는 부분이 바로 여기에 있다. 위의 두 예에서 투자자가 분양받은 상가가 기업이 연구투자나 기타 투자를 하듯이 쓰여지고 소
멸된 것이라면 위의 두 사례에서 순현가와 내부수익률은 형편없어지므로 투자를 거절해야 맞을 것이다. 하지만 부동산 투자의
경우는 투자금 자체가 본인 소유로 남아 있기 때문에 발생연한의 마지막 해에는 그 시점에서의 적정한 상가시세를 더하여 구하
는 것이 올바른 계산법이라고 볼 수 있다.
A씨와 B씨가 투자한 상가에서 위와 같은 수익이 공실 없이 매월, 매년 발생했다면.. 두 투자자 모두 나름대로 성공적인 투자를
한 셈이다. 다음시간에는 투자비용과 현금을 재투자하여 얻은 이익을 고려하여 산출할 수 있는 수정내부수익률(MIRR)까지 구
해보도록 하겠다.
